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2020年7月11日 (土)

コロナ後の地価

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 株価こそが世界経済の指標
 地価こそが日本経済の指標
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 不動産在庫、一転リスクに
 3月決算41社、10年で7割増
 需要低迷で評価損の懸念
 今日の日経新聞

 不動産会社が抱えるマンションやホテル、施工中物件などの在庫が増えている。3月期決算企業41社の在庫を集計したところ、2020年3月期末では約4兆8000億円と10年前比で7割増えた。低金利や販売の伸びを背景に在庫を積み増してきたが、足元では新型コロナウイルスが直撃。需要の低迷が長引けば値引きや評価損の計上を迫られるリスクが高まる。
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 RIET = リスクを負担しない買い手の出現

 マンションとホテル用地は
 仕入こそが不動産業者の命題だった。
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 不動産各社は戦略的に在庫を積み上げてきた。所得水準の高い共働き世帯「パワーカップル」やインバウンド(訪日外国人旅行客)の増加を受け、都心やその周辺でタワーマンションやホテルなどの開発を活発化してきた。不動産投資信託(REIT)という売却ルートも増えた。
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 低金利  = 不動産在庫の積み上げ

 値下がりを想定しなければ、
 採算が成り立つマンション適地なら「仕入」だった。
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 金融緩和が各社の借り入れ負担を抑え、在庫を急いで消化しなくても財務負担は重くならなかった。低金利は購入者側の負担も軽くし、需要を下支えした。
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 コロナショック = 地価の3割の下落

 いや、地価は下がらないという人達が46%もいるのが不思議。
 地価は、既に、昨年の10月に止まっていた。
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 大和不動産鑑定が5月に行ったアンケート調査では、全用途平均で54%がコロナ収束後の不動産価格がコロナ前よりも下がると答えた。用途別ではホテル(86%)や住宅(57%)などで下落予想が多い。「ホテルでは3割ほど値下がりする物件が出てきてもおかしくない」(国内証券)との指摘もある。
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 調整作用  = インバウンド需要の消滅、円安需要の消滅、オリンピック需要の消滅 新たな要因 = 3ヶ月の経済の停止、世界貿易の減少、3密防止の不自由な生活、テレワークでオフイス需要が減少する、リストラや減俸による需要の減少、財政赤字の解消のための増税。旅行や移動という文化の減縮

 調整作用で10%から20%は下落しし、
 新たな要因で10%から20%は下落する。
 つまり、地価の20%下落は当たり前で、40%下落も想定される。

 評価損 = 現実化
 会計士という存在が地価下落を現実化させる。
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 大手は「住宅の投げ売りは基本的に行わない」(野村不動産ホールディングスの芳賀真グループ最高財務責任者=CFO)と強気姿勢だが、中堅以下のホテルなどでは影響が顕在化している。トーセイは6日、新型コロナの影響で20年11月期に76億円の在庫評価損を計上すると発表。いちごは20年2月期の連結決算で74億円の販売用不動産の評価損を計上した。
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